La minería y su impacto en el negocio inmobiliario

Antofagasta, ciudad minera que ha visto disminuir su negocio inmobiliario.

Ciudades como Antofagasta y Copiapó se han visto golpeadas por la reducción de las ventas inmobiliarias, asociadas a la desaceleración de la industria minera y a la consiguiente menor población flotante que impulsa la actividad.

Por Paula Chapple
Revista Nueva Minería y Energía
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Ciertamente el escenario de desaceleración que experimenta el país ha afectado a la industria de la construcción y, particularmente al subsector inmobiliario. Pero el impacto ha sido aún más notorio en zonas mineras, debido al bajo ciclo que ha vivido la industria de la minería en el último tiempo.

Así, ciudades eminentemente mineras, como Antofagasta y Copiapó, junto con otros destinos cercanos a este rubro, como La Serena y Coquimbo, han visto mermadas sus ventas inmobiliarias en el último año respecto de 2013-2015.

“Efectivamente existe un impacto de la caída en el precio del cobre y la industria minera en todos los sectores económicos de la región, que de alguna u otra manera dependen o prestan servicios a la minería. Y la construcción no está exenta de ello, considerando que abarca desde la construcción industrial, infraestructura pública, e inmobiliaria”, reconoce Thomas Müller, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) de Antofagasta.

De acuerdo al gremio de la construcción de Antofagasta, hasta el año 2013, el mercado de venta inmobiliario registró una importante tendencia al alza, influenciado principalmente porque las personas querían evitar el impuesto de IVA a la construcción. Pero ese mismo año entró en vigencia el turno 7×7, “mermando en cierta medida esa alza de ventas”, según explica Müller. “En consecuencia, se inicia un periodo de estabilidad dentro del promedio histórico de ventas de 166 unidades mensuales que registrábamos entonces por viviendas por sobre las 2.400 UF”, agrega.

El caso de la Región de Atacama es similar. Esta es una zona eminentemente minera desde un punto de vista económico (según el Banco Central de Chile, representa el 44% del PIB de la región), por lo que las demás actividades productivas de la zona se ven afectadas cuando existe una desaceleración en el sector, como ha ocurrido efectivamente en los últimos años.

En este escenario, el impacto en la construcción ha sido evidente. Así lo demuestra el Índice de Actividad de la Construcción Regional (Inacor), que promedia este 2017 un -6%, y también los volúmenes de venta del sector inmobiliario.

“En general en Copiapó no se han desarrollado muchos más proyectos de los que se empezaron a construir en los tiempos del boom minero, de los cuales actualmente hay 13 en ejecución (venta y/o construcción) y la oferta disponible son alrededor de 800 unidades habitacionales, fuertemente marcada por departamentos”, detalla Juan José Arroyo, presidente de la CChC Copiapó.

Las cifras negativas de la construcción se repiten más al sur, específicamente en las ciudades de La Serena y Coquimbo, que iniciaron el año con dos meses en rojo. Mientras enero registró una caída de 10%, febrero continuó la tendencia con un retroceso de 7,5%, marcando un hecho inédito desde que se comenzó a publicar el Índice de Actividad de la Construcción Regional en la Región de Coquimbo, en el año 2002.

“La Región de Coquimbo es el territorio donde más ha caído la construcción regional a nivel nacional. En enero-febrero llevamos una contracción acumulada de 8,7%”, se lamenta Mauricio Araya, presidente del Comité de Vivienda de la CChC de La Serena.

Entre las principales causas que explican este descenso destaca el hecho que la venta de viviendas continuó desacelerándose, especialmente aquellas de mayor valor. “Si bien el nivel de comparación con el año 2016 es más alto, por la entrada en vigencia del IVA a la vivienda, podemos decir que estamos en un 15% más bajos en las ventas”, reconoce Araya.

Mercado minero

En zonas mineras, en general, los análisis que se han hecho indican que un alto porcentaje de los trabajadores de la minería que llegan a la región parten por arrendar inmuebles, como sustitución a un hotel o residencial, especialmente departamentos que se ajusten a sus necesidades. Es decir, no de grandes dimensiones. “Y en algunos casos han adquirido estas viviendas, optimizando el dividendo frente al arriendo. Pero en general no ha sido gente que se radica con sus familias en la zona, si no que más bien está de paso”, comenta Juan José Arroyo, de la CChC de Copiapó.

Otro factor que ha incidido en la baja del sector construcción ha sido la menor cantidad de personas que finalmente llegó a zonas mineras, como Atacama, la que resultó ser en el caso de Copiapó más baja a la que se estimaba, por la postergación o suspensión de proyectos mineros relevantes en esta región.

(Ilustración: Fabián Rivas)

“Esto se ve refrendado, según la Corporación de Bienes de Capital (CBC), ya que si en diciembre de 2011 se proyectaban en Atacama inversiones por sobre los US$ 16 mil millones para el próximo quinquenio, sólo en minería, esa cifra en marzo de 2017 ha bajado a US$ 489 millones”, explica el presidente de la CChC de Copiapó.

De acuerdo a estimaciones de la Dirección Regional del Trabajo y su Encuesta Laboral de 2016, aproximadamente un 40% de los trabajadores de la región están sujetos a un sistema de turnos, el cual es utilizado por el 50% de las empresas mineras.

En el caso de Antofagasta, los clientes o compradores de viviendas lo hacen para uso propio, o como inversión para arriendo. “El área de vivienda de mayor metraje y valores está estancada producto que las familias no se atreven a invertir hoy por el futuro incierto y muchos han dejado la región desde el 2015, volviendo a sus ciudades producto de despidos o cambios de turnos en la minería u otras industrias, por lo cual la vivienda propia para muchos no es en esta ciudad”, asegura María Jesús Ode, broker de RE/MAX Acción Antofagasta.

Por su parte, en La Serena y Coquimbo, históricamente el porcentaje de clientes que compra un segundo domicilio es de alrededor de un 20%. “Por su cercanía con grandes polos mineros como lo son las regiones de Atacama y Antofagasta, somos una ciudad de servicios donde el aspecto residencial ha tomado mucha fuerza”, destaca Mauricio Araya, presidente del Comité de Vivienda de la CChC de La Serena.

Así, no son pocos los jefes de hogar que deciden dejar a su familia viviendo en La Serena o Coquimbo, mientras se desempeñan en sistema de turnos en las distintas faenas extractivas. ¿Razones? “La calidad de vida que posee la conurbación, que durante la próxima década será la primera área metropolitana del norte del país, superando los 500 mil habitantes”, agrega Araya, estimando que cerca de 10 mil nuevos vecinos llegan a la zona año a año.

Volviendo a Antofagasta, los valores de arriendo están directamente ligados con la actividad minera, por lo que el escenario que se presenta hoy es “netamente de oferta y demanda”, según explica María Jesús Ode, de RE/MAX.

“Al tener tanta oferta, los valores aún no alcanzan los niveles vistos en 2013. Si hablamos de porcentajes, podríamos calcular una caída del 30% del valor de arriendo. En el ámbito de venta, el mayor movimiento se refleja en propiedades usadas entre UF 2000 a UF 5000, perfil de parejas jóvenes o adultos solos”, agrega Ode.

Oferta actual

En Copiapó existe una oferta inmobiliaria muy marcada por departamentos, que apuntan a distintos segmentos y que en su mayoría son proyectos que vienen de la época del boom minero, por lo que en parte están pensados para trabajadores de este sector. “En este caso, podemos decir que los departamentos más demandados son los que están entre los 51 y 60 m² y en tipologías los más dinámicos son los de 3 dormitorios y 1 baño”, detalla Juan José Arroyo, de la CChC de Copiapó.

De acuerdo al Catastro Inmobiliario 2016, La Serena sigue liderando en materia de proyectos y unidades con 87 y 8.300, respectivamente. En Coquimbo por su parte, se consolidaron 64 proyectos que responden a 7.200 unidades. Antofagasta por su parte, ha mostrado una rápida venta en departamentos de 1 y 2 dormitorios.

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